Правата на купувача и клопките, които го дебнат

от Николай Личев | 4 август 2011 | Прочитания: 1843 | Коментари: 8

„Непознаването на законите не освобождава от отговорност! Излиза, че познаването освобождава! Я да си подам документите в Юридическия факултет!”

Разсъждения на кандидат-студент

Решили сте да купувате имот. Съседът Ви си купи миналата година. Проста работа! Важното е да имаш парите, останалото е елементарно.

Да, ама не – казва един известен български журналист.

За да купите имот следва да направите много сериозна подготовка.

Ето какво Ви препоръчваме ние от SOFIATREND.

Направете точен разчет на средствата, с които разполагате. Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за Вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време.

Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.

Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. Например предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се пуска на пазара за продажба с много ниска цена, за да се “хване” Купувач и Продавачът по-бързо да се оттърве от него.

В крайните райони има случаи, когато границите на имотите, застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с предвижданията на подробния устройствен план. За това е необходимо, като бъдещ Купувач, да посетите техническата служба в общината или кметството по местонахождение на имота и да се позаинтересувате от неговия статут. Може там да научите и някои допълнителни на пръв поглед подробности, както и за бъдещото развитие на съседните, а това често се оказва немаловажно.

Може да разберете, че имотът е с “неуредени сметки” (това го пише и в нотариалния акт) и трябва да доплатите част от него. Не сключвайте сделка, преди продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и време от няколко месеца.

Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е “пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено. И купувате жилище, в което реално не можете да влезете във владение. Ще се наложи да чакате смъртта на ползвателя.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез лице, което не е упълномощено да подписва такъв вид договори. В крайна сметка излиза, че купеният от нелегитимен собственик имот не е притежание на Купувача, въпреки че е броил пари за него.

Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях. Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

И така – проучили сте внимателно имота, огледали сте го, и то не един път и то обезателно през деня, за да се видят на светло подробностите. Положителните страни са ви завладели. С недостатъците бихте се справили и те не са фатални за вашия бъдещ живот. Усетили сте тръпка – имотът отговаря на вашите желания и стремления.

Но преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка и на документите.

Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.).

Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна гаранция. Препоръчително е да се иска от Службата по вписванията удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. Предимството е, че се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин ще установите още нещо – дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами от различно естество при покупка на имот.

Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но Продавачът да не изпълнява своите задължения.

При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Исковата молба задължително се вписва в съответната служба по вписванията там, където се намира имотът (чл. 11, б, от Правилника за вписванията и чл.114, б, от Закона за собствеността). Така Купувачът е защитен, за да не може някой друг да придобие вещни права върху същия имот или пък да наложи възбрана. Ако това се случи след вписването, то няма да го засегне.

Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, б. “з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).

Добре е да се знае, че законът позволява по силата на Предварителния договор Купувачът да придобие владение върху даден имот. Тогава той ще има право да се ползва от него и да получава добива от него (чл. 70, ал. 3 от ЗС), да претендира за разноските, които е направил за запазването на имота, да получава компенсация за подобренията, които е извършил, за сумата, която е вложил. Купувачът има право да задържи имота, докато не му се изплатят направените разходи.

В Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът констатира, че предишният собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските шкафчета и т. н.

СЪВЕТИТЕ НА SOFIATREND:

  • Ако сам не можете да се справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция за недвижими имоти наложила се на пазара. Вашият брокер ще Ви спести яда, огорчението, време и не малко допълнителни средства. Сключвайте задължително договор за посредничество и изисквайте Вашите права в него да са максимално защитени.
  • Но ако все пак решите сам да „пробивате стената“, въоръжете се с търпение, издръжливост, упоритост и ловкост за да може да преминете успешно през всички лабиринти и то без да сте сигурен, че …… ще успеете. За целта винаги имайте на разположение „чаша студена вода“.

Коментари: 8

  1. Magdalena Taneva | 5 август 2011

    Preporakite i opisanite savti, sa edin neverojatno iz4erpatelen i mnogo polezen patevoditel za edin badesht kopiva4. Kato se ima v predvid , tromavata ni bürokrati4na i flegmati4na zakonova uredba, i slujbite s ve4nite izvanredni sastojanija,,,, naj-pou4itelnoto ot materijala e, 4e naj-dobrijat izbor si ostava , edin potenzialen Kupuva4, da se vazpolzva, ot profesionalizma na brokerite i da se nasladi na edin nov imot bez nagar4ashtoto predjastie, ot ozakonitelnata mu prozedura. Pozrdavlenija kam Avtora na statijata! Namiram ja mnogo detailirana, v posledovatelnost i logika informacija, kojato nesamneno shte posluji na kaljavshtite se smel4aci reshili da se sdobijat s nov imot. Bravo i vse taka za napred, oshtastlivjavajte svoite Klienti , s dobroto si obslujvane i visok profesionalizam!!!

  2. Тодор Бойчев | 6 август 2011

    Много хубава статия. Благодаря на автора за изразената позиция. Има много детайли, когато се урежда една сделка, и много трябва да внимаваме, когато купуваме. Но, първо клиентът, трябва да е наясно със своите намерения и тогава идва ред на специалистите. Аз ще споделя случай с един мой познат, който със съпругата си осъществиха сделка с държавата, и закупиха апартамент от същата, но особеното в случая, че средствата, с които беше закупено жилището бяха лично имущество на единия от съсобствениците от семейството т.е. жилището привидно се водеше съпружеска имуществена собственост, но впоследствие, съпругът доказа, че средствата, с които е било закупено жилището, са били негово лично имущество, защото ги беше получил чрез дарение от родителите си/чл.22 и ч.23 от Семейния кодекс/. Съдът присъди семейното жилище за лично имущество на мъжа при съществуващ брак. Та, трябва да внимаваме с действията си.

  3. Иван Петков | 6 август 2011

    Благодарим на г-н Личев. Много полезна информация. Имам познат, който “изгърмя” по един от посочените начини. Уважаеми купувачи внимавайте!

  4. Марин Бакърджиев | 8 август 2011

    Благодарности и от мен, но не мога да пиша повече в момента- по технически причини.

  5. Валентина Манолова-Каравелова | 8 август 2011

    Отново великолепна статия! И макар под статията да стои името на Николай Личев, определено това е колективна статия на агенцията. Намерен е тонът, нервът, психологията на проблема. И ако Атренд напоследък имат успехи, това явно не е случайно. Защото освен желание, каквото всички имаме, тук се подхожда и много професионално, особено кадрово. Успех колеги и дано продължавате да ни давате още много ценни съвети, като този в тази статия. С уважение: Валентина Манолова-Каравелова

  6. В. Данов | 9 август 2011

    Много добра и полезна статия! С малко думи ясно и точно са казани най-важните неща, посочени са вероятните опасности, умно и доброжелателно са подсказани най-доброто поведение и най-печелившата стратегия в такава ситуация. Г-н Личев, предстои ми да продавам жилище. Приемате ли да бъдете мой брокер?

  7. Дони | 15 септември 2011

    Ама винаги си личи, когато някой сам си пише похвални коментари :)

  8. Росица Колева | 21 август 2013

    Наистина чудесни съвети, особено за “лаици”, като мен. Сайтът е изключителен. В него се работи лесно. Има много полезни неща, а съветите са с практическа насоченост. Предстои ми покупка на жилище. Господин Личев отново Ви моля да станете мой брокер. Ще ми бъде приятно да работя с професионалист, като Вас. Роси

Коментар

Забележка: Коментарите не се модерират при публикуване, но ще бъдат прегледани от редактор и ако са груби, несъдържателни или не касаят темата ще бъдат изтрити.