Как се определя площ на апартамент?

от Йонка Коцева | 14 юни 2011 | Прочитания: 14859 | Коментари: 10

Много често купувачите на имоти ни задават следните въпроси:

Какво включва квадратурата на жилището по нотариален акт? В офертата за продажба пише: „площ“ 120 кв. м. Когато направим оглед, апартаментът изглежда по-малък? Откъде е разликата между площта посочена в офертата и застроената площ, която е упомената в нотариалния акт?

Какво е застроена площ на имот и какво включва тя:

  1. Застроената площ на имот е площта, ограничена от ограждащите стени на съседните обекти. Ако външните стени са с отвори (прозорци, балкони) в ЗП влиза цялата дебелина на стената.
  2. Ако външните стени нямат отвори, в ЗП влиза ½ от дебелината им. Другата ½ влиза в общите части на сградата. При жилищни сгради, състоящи се от две или повече секции, разделени помежду си с фуги, към застроената площ на прилежащия обект се включва само половината от дебелината на стената до фуга. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата или секцията.
  3. Когато ограждащата стена е вътрешна, в ЗП влиза ½ от дебелината и. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата, ако е откъм стълбището, а когато се явява гранична между два имота – към площта на съседния имот.
  4. Август 1991 г. е приета „Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти“. Според чл. 30, § 2 от тази наредба към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им конструктивни очертания“. За последното намираме пояснение в допълнителните разпоредби на ЗУТ § 5, т. 30 , където се дава определение за жилище: „Това е съвкупност от помещения, покрити и / или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди“. Към площта на жилището се прибавят площите на самостоятелните стаи в подпокривното пространство на сгради със скосен покрив и със статут на жилищни помещения, определени за ползване от собствениците.
В показния по-долу план на едностаен апартамент е даден нагледен пример какво включва застроената площ - тази повдигната в зелено.

Всеки имот в многофамилна жилищна сграда притежава процент идеална част от общите части на сградата – стълбища, коридори и асансьори. Дяловете на отделните собственици в общите части са пропорционални на застроените площи на имотите, които притежават. Общите части по принцип са неделими, не могат да се придобиват по давност или да се прехвърлят отделно от обекта, към който принадлежат.

В нотариалния акт на всеки жилищен имот се вписва застроената площ на имота и % идеални части от общите , които му принадлежат.

При т.нар. „ново строителство“, особено в периодите на покачване в цените на имотите и бум в строителството, инвеститори и строители започват да включват в офертите си общите части на апартаментите като жилищна площ. На бял свят се ражда ново понятие за площ – „обща площ“, която представлява застроената площ на имота + квадратурата на идеалните части от сградата, които имотът притежава. Така в търсенето на разумна цена за жилище, купувачът не осъзнава, че предлаганата му цена на кв. м. жилищна площ е подвеждаща цена, а не реалната. Това заблуждава клиентите – купувачи и е своеобразен елемент на некоректност.

До 1991 г. в документите за собственост, застроената площ се изчислява като сбор на квадратурите на всички помещения, дебелината на зидовете +1/4 от площта на балкони, лоджии, тераси. Така на практика имаме два варианта на ценообразуване на 1 кв. м. жилищна площ: при „старото“ и при „новото строителство“.

В по-новата история от пазара на недвижими имоти сме свидетели и на по-фрапантни случаи, когато някои строители и инвеститори включват в площта на имота, върху която изчисляват продажната цена дори и мазето.

В практиката срещаме и следния вариант: Нотариалният акт за собственост на апартамент е от 1980 г. В него е отразена квадратурата на жилището изчислена по действащите тогава правила. През 1998 г. собственикът прави заснемане на апартамента и установява, че … жилището му е по-голямо! Експертът, който прави заснемането добавя към площта на старото жилище 3/4 от площта на терасата. Това води до задължение за предеклариране на имота в НАП, респ. до увеличаване на данък сгради и такса смет, но от друга страна може да доведе и до повишаване цената на имота при евентуална продажба, ако цената се изчислява на квадратен метър.

Как се определя площта на апартамента не е маловажно, но най-важното е дали имота, който избираме – удовлетворява изискванията ни, вкл. и по отношение на цената. А дали обявената цена като абсолютна стойност разделяме на правилно изчислена застроена площ или не – влияе единствено върху получената цена на кв.м., която ползваме за сравнение между отделните оферти.

 

Коментари: 10

  1. ца4о | 4 ноември 2011

    отлично обяснено Поздравления!

  2. Петрова | 9 юли 2012

    Уважаема госпожо Коцева, С интерес прочетох статията, тъй като се сблъсках с този въпрос при предстоящо плащане на закупен от строител новопостроен апартамент и възникна проблем с определяне на площа на апартамента и идеалните части. В договора за покупко-продажба в площа на апартамента и съответно в цената са включени като равноправнаи части две открити тераси на обща площ 20,67 м2. В същото време в нотариалния акт и в данъчната оценка тази площ се изключва с аргумента, че терасите са извън застроената площ, поради което и не се декларират и се описват като допълнителна площ извън застроената на имота. Кое от двете тези е вярна и къде в законодателството може да се намери аргументи в подкрепа на едната или другата. От това възникват и проблеми при определяне на идеалните части. Можете ли да направите някакъв коментар по въпроса. Предварително благодаря.

  3. Йонка Коцева | 20 юли 2012

    Здравейте Госпожо Петрова, Извинявам се, че отговорът на Вашето питане закъсня, но сега е отпускарски сезон. Аз не съм юрист, а строителен инженер и ми е трудно Ви дам издържан, правен отговор на питането: „Защо площта на Вашата терасата не е включена в застроената площ на жилището“. „Терасата“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена. Не знам какъв е Вашия случай, но предполагам че терасите са разположени върху покрива на магазини или офиси, заемащи партерен етаж. Българският закон определя, че “части от сградите, които излизат пред фасадните плоскости, изградени по линиите на застрояване, и над покривната плоскост на сградата, са издатини и като такива не се включват в застроената площ на жилището. Може би една част от терасите Ви , ако са като лоджия, т.е. са по-навътре от външните стени, се включват в застроената площ по натариален акт, но издадената част – не. С покупката на жилището Вие получавате правото на ползване на тази част от покривното пространство над магазините, но не го притежавате като собственост, тъй ката то е част от общите части на входа. Тъй като само Вие имате достъп до това пространство, можете да подредите цветя, сушилници, маси, столове, но не и да го заградите със стени. За токова преустройство трябва да има архитектурен план за преустройство и разрешение от архитектурния отдел в общината. Много често строители, прекупвачи, а и много брокери умишлено не разясняват този факт на клиентите си. Те включват тази площ в оферираната, за да може получената цена на кв.м., която ползваме за сравнение между отделните оферти, да е атрактивна. Съжалявам, че сте попаднали на некоректни колеги, но се надявам поне да си харесвате жилището. С уважение Йонка Коцева

  4. Пенка Папова | 9 ноември 2012

    Моля, посочете в кой закон, стандарт или друг нормативен документ е описано, че 1/2 от стените без отвори са общи части. Предварително благодаря

  5. меп | 25 януари 2013

    Тук > Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони http://www.mrrb.government.bg/index.php?do=law&id=179&lang=bg&type=7

  6. Камен Димитров | 15 май 2013

    Скосените площи под 1.5 метра влизат ли в площта на апартамента и ако е така с какъв процент? Влияят ли те върху идеалните части на жилището? Благодаря!

  7. Alex | 5 август 2013

    Здравейте, Ако към апартамента има покривна тераса с по голям размер как е по добре: да се включи към общата площ на апартамента или да се продаде с отделен нотариален акт? По отношение на дадъчно облагане в последствие кой е по добрия вариант?

  8. Дойчо Люцканов | 28 август 2013

    Една от собственичките на първия етаж, в блока в който живея, отказва да плаща такса “асансьор”, понеже не ползвала такъв. Това законно ли е и в кой точно закон се третира този въпрос?

  9. Камен Чанов | 10 октомври 2014

    Здравейте!

    Аз бих желал да попитам същото като адаша ми, чийто въпрос отпреди година и половина е останал без отговор – влизат ли площите, намиращи се до 1.5 м под скосения таван, в застроената площ на апартамента?

    Закупих жилище в ново строителство и архитектката казва, че не влизат, като е отбелязала на скицата, че те представляват 13 кв. м. идеални части и ги отчита извън застроената площ на апартамента. Опитвам се вече втори месец да получа отговор на въпроса си, но тя вече ме избягва, тъй като, ако това, което казва, е истина, апартаментът ми е с повече от 10 кв. м. по-малък от това, което съм заплатил.

    Благодаря предварително!

  10. ЛЛЛ | 10 август 2017

    Това от кой закон е? Аз не го намерих никъде

    “части от сградите, които излизат пред фасадните плоскости, изградени по линиите на застрояване, и над покривната плоскост на сградата, са издатини и като такива не се включват в застроената площ на жилището”

Коментар

Забележка: Коментарите не се модерират при публикуване, но ще бъдат прегледани от редактор и ако са груби, несъдържателни или не касаят темата ще бъдат изтрити.