ЕСКРОУ сметка при сделка с имот

от Антон Андонов | 18 април 2011 | Прочитания: 10485 | Коментари: 3

Все по-често в практиката срещаме използването на т.нар. ЕСКРОУ сметка или „специална сметка” при сделка за недвижим имот. Трябва ли да се притесняваме от такъв тип сметка обаче?

Отговорът е НЕ.

Най-често такъв тип сметка се използва тогава, когато двете страни по сделката имат взаимоизключващи се претенции или отложени във времето съществени условия по сделката.

Например ако имотът е ипотекиран, продавачът има затруднения по обслужване на кредита си и е изпаднал в просрочие. Друг пример от практиката е, когато има съдебен спор за имота, има решение на съда, но то не е влязло в сила, а страните искат да се обвържат с предварителен договор.

Прибягването до ЕСКРОУ сметката по същество е въвеждане в сделката на трета страна – Банка, която се явява своеобразен арбитър между страните и следи за изпълнението на договорените между страните условия, преди да извърши плащане от името на Купувача.

За целта се подписва тристранен договор – между Продавача, Купувача и Банката. С този договор Банката открива специалната сметка на името на Купувача или Продавача, блокира средствата в нея, приема да разреши ползването на блокираните пари при ясно дефинирани условия /най-често представяне на конкретно изброени документи в конкретни срокове/.

Най-важното в този тип договор е:

  • ДА СЕ ФОРМУЛИРАТ ЯСНО УСЛОВИЯТА за разпореждане с блокираните пари, за да се избегне субективизъм и спор между страните;
  • ДА СЕ ПОСОЧАТ СРОКОВЕ за изпълнение на условията;
  • ДА СЕ ОПРЕДЕЛИ какви са последствията при неизълнение на условията в зададените срокове;
За предоставената услуга банките взимат комисионна, която варира при различните банки но е от 0,1% до 3% от блокираната сума, в различните тарифи на банките има минимални и максимални стойности, зависи от това дали клиентите са физически или юридически лица и от сложността на сделката.

Прибягването до такава сметка става по преценка на Посредника по сделката или юристите на страните.

Нашият съвет е да не прекалява с използването на такъв тип сметки, но ЗАДЪЛЖИТЕЛНО да се използват, когато налице е повишен риск за някоя от страните по сделката.

Коментари: 3

  1. Николай | 6 декември 2012

    каква е разликата между ескроу сметка и специална сметка на нотариуса ( при продажба на недвижим имот)? как е защитен продавача от злоупотреба със специалната сметка от страна на нотариуса?- важат ли условията и изискванията на банката като при ескроусметка?

  2. П. Андреев | 29 юли 2013

    Нотариусът е съдебният чиновник, пред когото се представя сделката (изповядването го търсете при архаизми от преди две хилядолетия). “Специалната сметка при нотариус” е пришита, като кръпка, към дейността му. В побългарени условия правистите такава измишльотина пропагандирах-а (май -хме). Нотариусът е един и за двете страни по сделката. Но всяка страна може да си подбере своя обслужваща банка, защитаваща нейния (на страната) интерес. Ако, да не се случва, нотариусът се сговори с противоположната Ви страна по сделката, мислете му Вие.

  3. Практик | 5 юни 2014

    А ако банката се сговори с продавача при наличието на ЕСКРОУ сметка (на практика отношенията до момента на създаването на тази сметка са били именно между продавача на имота, явяващ се длъжник на банката – и самата банка, явяваща се кредитор спрямо длъжника). И след прехвърлянето на собствеността купувача хем е платил сумата, хем придобива обременена с ипотека собственост? Ако в този момент парите вместо да погасят кредита бъдат насочени към длъжника (който е единия от титулярите по тази сметка) – доволните всъщност са 2-ма: длъжника (получил е пари) и банката (ипотеката в нейна полза си стои). А губещия е купувача (хем е платил – хем получава имот, който ще му бъде отнет чрез публична продан, ако не продължи да погасява ипотеката). И в този ред на мисли – кой има по-голям ресурс да се защити, ако не е изпълнил задълженията си като гарант: един нотариус (който е физическо лице в крайна сметка) или една банка? Така че – на горния коментар бих отхговорил следното: а ако длъжника се сговори с конкретния банков чиновник/юрист/инспектор и договора за ЕСКРОУ сметка бъде манипулиран – кой ще му мисли?

Коментар

Забележка: Коментарите не се модерират при публикуване, но ще бъдат прегледани от редактор и ако са груби, несъдържателни или не касаят темата ще бъдат изтрити.